Kun olen postannut blogiini tai Instagram Stories -klippeihin juttuja asumiskuluistamme, saan lähes aina ihmetteleviä kysymyksiä, joissa minua pyydetään avaamaan asiaa hieman lisää.
Kuten olen kertonut, asumme Ruotsissa omistusasunnossa (kerrostaloasunto) ja maksamme asumiskulut melko tarkasti puoliksi. Oma osuuteni on 270 euroa kuukaudessa ja näihin asumiskustannuksiin kuuluvat myös netti, sähkölasku ja vakuutus. Monen korvaan tämä kuulostaa edulliselta ja saa siksi aikaan ihmetystä.
Onko meillä joku erityinen kuvio tässä? Onko meillä perintönä saatu asunto? Kuinka voi olla mahdollista, että voimme asua niin halvalla Tukholmassa, kun asunnot kerran ovat täällä niin kalliita?
Tässä postauksessa avaan siis sitä, mitä tarkoittaa, että Tukholmasta on vaikeaa löytää asuntoa ja mistä se johtuu sekä sitä, millainen hintataso täällä on ja kuinka tähän yhtälöön voi vielä mahtua se, että omistusasunnossa on halpaa asua.
Ruotsalaisilla on nimittäin oma, varsin vekkuli tapansa hoitaa tämäkin homma!
Lue myös: Näin paljon olen käyttänyt tänä vuonna rahaa
Puhun suomalaisille aina, että asun Tukholmassa, mutta Ruotsissa kerron asuvani Nackassa, jonka vähän kuin Ruotsin Espoo. Olen vartin bussimatkan päässä Slussenilta, eli en siis asu Tukholman keskustassa, mutta melko lähellä sitä. Nacka kuuluu Tukholman lääniin, eli Tukholman läänin voisi rinnastaa Uudenmaan lääniin.
Tarkoitukseni ei tietenkään ole johtaa suomalaisia harhaan, mutta jos sanoisin asuvani Nackassa, luulisi moni minun asuvan jossain kaukana Tukholmasta.
Mitä kauemmas ydinkeskustasta mennään, sitä halvelpia asunnot tietysti usein ovat, mutta alue, jolla me asumme ei ole yleiseltä tasoltaan erityisen halpa, sillä asumme aivan miljoonahuviloiden (eli hyvätuloisten ruotsalaisten omakotitalojen) laitamilla, vaikkakin oma asuntomme on varsin keskihintainen tällaiseksi ullakolle rakennetuksi loft-asunnoksi.
Lue myös: Ruotsalaista elämää – asuminen Nackassa
Föstahand vai andrahand?
Tukholman asuntomarkkinoita kuvataan usein hulluina. Moni on halunnut tulla Tukholmaan opiskelemaan tai töihin, mutta saanut huomata, ettei asuntoa saakaan noin vain. Tämä johtuu siitä, että Tukholmassa on melkoisen erityiset vuokramarkkinat.
Asunnon voi vuokrata Ruotsista kahdenlaisella sopimuksella: föstahand tai andrahand.
Förstahand-sopimukset ovat niitä, jotka tehdään, kun vuokranantaja on yritys, joka omistaa koko talon tai useammasta talosta koostuvan taloyhtiön.
Toivon, etten nyt sano ihan väärin, mutta itse siis rinnastaisin nämä förstahand-vuokrasopimuksia tarjoavat julkiset tai yksityiset tahot esimerkiksi Suomessa kaupungin vuokra-asuntoihin tai vaikkapa Nuorisosäätiöön. Förstahand-sopimus tehdään siis vuokrayhtiön kanssa, eli ei koskaan yksityisen tahon kanssa, vaikka yksityinen taho omistaisikin itse asunnon, jota se vuokraa.
Tällaisia vuokrayhtiöiden vuokra-asuntoja on kuitenkin tarjolla Tukholmassa vain varsin rajattu määrä, eli jos haluaa saada förstahand-sopimuksella asunnon, saa liittyä jonoon, jossa jonotusaika ei ole ihan lyhyt. Tukholman alueella se oli ainakin vielä pari vuotta sitten 15 vuotta ja koko Tukholman läänin alueella vähän alle kahdeksan vuotta.
On siis varsin selvää, ettei varsinkaan Tukholmaan opiskelujen tai töiden perässä yllättäen muuttavalla ole mitään mahdollisuuksia saada förstahand-sopimuksella asuntoa.
(Opiskelija-asuntojen kuvioista minulla ei tosin ole mitään tietoa, eli en tiedä, löytyykö niiden kautta yliopistojen vaihto-opiskelijoille helpommin asuntoja? Kertokaa kommenteissa, jos teillä on kokemuksia!)
Lue myös: Näin voit säästää luottojen koroissa helposti
Tyypillisin vuokrasopimuksen muoto onkin siis andrahand, jossa vuokrasopimus tehdään yksityisen tahon kanssa, joka voi omistaa samasta talosta vaikka kaikki asunnot tai sitten vain juuri sen yhden.
Andrahand-sopimuksia on tarjolla melko laajasti, mutta koska kyseessä on yksityisen ihmisen omistama asunto, voi siinä asumiseen liittyä epävarmuutta. Vuokrasuhteesta on tietysti aina kirjoitettu vuokrasopimus, joka tuo kiitettävää turvaa vuokralaiselle, mutta jos vuokranantaja päättää yhtäkkiä, että hän haluaisikin vuokrata asunnon serkulleen, onnistuu hän usein saamaan senhetkisen vuokralaisen ulos halutessaan yhdestä kolmeen kuukaudessa, mikä voi usein olla varsin lyhyt aika löytää Tukholmasta uusi asunto.
Olenkin kuullut paljon tarinoita siitä, kuinka jollakin on jo menossa kymmenes asunto viidessä vuodessa tai asuntoa on tarvinnut vaihtaa jopa vieläkin tiheämmällä tahdilla.
Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasopimuksessa voi esimerkiksi olla kuukauden irtisanomisaika ja jos irtisanomisaikaa ei ole määritelty sopimuksessa, on se kolme kuukautta. Jos siis esimerkiksi tuudittautuu siihen, että on allekirjoittanut puolen vuoden määräaikaisen sopimuksen vuokra-asunnosta ilman erikseen esitettyä irtisanomisaikaa, voi silti vastassa olla yllätys, sillä tällöin vuokranantajalla on edelleen oikeus irtisanoa sopimus kolmen kuukauden irtisanomisajalla.
Förstahand-sopimuksen etuna onkin siis, että siihen voi tavallisesti ainakin luottaa, eli kun sopimuksen toinen osapuoli on vuokra-asuntoja tarjoava taho, ei se noin vain päätä sopimusta kuten yksityinen taho voisi tehdä.
Kimppakämppäilyä harrastetaan Tukholmassa jonkin verran, eli asunnoista vuokrataan yksittäisiä huoneita, mutta en silti koe, että se olisi kovinkaan paljon suositumpaa kuin Suomessa – toisin kuin vaikka Briteissä, jossa asunnon jakaminen vähintään yhden ja yleensä vielä useamman, tyypillisesti entuudestaan tuntemattoman ihmisen kanssa on enemmänkin sääntö kuin poikkeus.
Tukholmassa kimppakämppäilyä tehdään usein vain olosuhteiden pakosta, eli jos vaikka Tukholmaan tullaan väliaikaisesti opiskelemaan tai kesätöihin tai täällä on työn puolesta käytävä usein. Harvalla se on kuitenkaan ensisijainen asumismuoto muuten kuin korkeintaan silloin, kun kotoa muutetaan pois ja jaetaan asunto aluksi kaverin kanssa.
Lue myös: Jos haluat hyvän elämän, lue tämä kirja
Tukholman vuokrataso
Oman lisänsä vuokra-asunnon metsästykseen tuo tietysti Tukholman korkea vuokrataso. Keskustassa alle parinkymmenen neliön studioasunnosta voi hyvinkin joutua maksamaan tuhat euroa kuussa, eli vuokrataso taitaa olla samaa luokkaa Helsingin ydinkeskustan kanssa – tosin sillä erotuksella, että tänne on enemmän tunkua kuin Helsinkiin, sillä Tukholmaan halutaan myös Ruotsin ulkopuolelta paljon. Täällä tuo korkea vuokrataso pätee myös laajempaan alueeseen kuin Helsingissä.
Luin joskus myös, että Tukholmassa on yksi maailman pääkaupunkien alhaisimmista asukasluvuista asuntoa kohti, eli siis että yhdessä asunnossa asuu erityisen vähän ihmisiä – muistaakseni hieman alle kaksi, eli useimmat taloudet ovat yhden tai korkeintaan kahden ihmisen talouksia.
Ylipäätään Pohjoismaissa ihmiset muuttavat useita muita maita aiemmin pois kotoa ja usein myös yksin asumaan, eli kun asuntoja on tarjolla rajattu määrä ja niissä asutaan usein yksin tai korkeintaan kaksin, ei niitä vain ole riittävästi. Joitakin vuosia sitten puhuttiin muistaakseni, että niitä puuttui Tukholmassa markkinoilta lähes puoli miljoonaa!
Vuokra-asuntojen hinnat ovat täällä siis kovat, mutta niihinkin on asetettu katto ja kohtuuttomasta vuokrasta voi tehdä valituksen. Kun olemme itse vuokranneet omaa 60 virallisen neliön (yhteensä n. 80 neliön) loft-asuntoamme Nackasta, olemme pyytäneet siitä nettilaskureilla laskettavissa olevan markkinahinnan verran, eli 1400 euroa kuukaudessa.
Vuokra-asuntoa Tukholmasta etsivän kannattaa katsella asuntoa esimerkiksi suomalaista Tori.fi-sivustoa vastaavan Blocket-sivuston vuokrailmoituksista tai Facebook-ryhmistä, joiden kautta vuokra-asuntoihin pääsee helpoiten kiinni. Ihan helppoa se ei kuitenkaan välttämättä ole.
Esimerkiksi muusikkona työskentelevä mieheni nukkui ennen nykyiseen asuntoomme muuttoa puolisen vuotta salaa opiskelija-asuntolan alakerrasta harjoituskäyttöön vuokraamansa studion lattialla, sillä hänellä oli hyvin kiireinen aikataulu eikä hän jaksanut lähteä vuokra-asuntorumbaan mukaan.
Lue myös: 3 parasta säästövinkkiäni, jotka sopivat kaikille
Oman asunnon ostaminen Tukholmasta
Koska luotettavan vuokra-asunnon löytäminen ei ole ollenkaan helppoa Tukholmassa ja vuokratkin ovat korkeita, on useimmille paras ratkaisu ottaa asuntolainaa ja hankkia omistusasunto.
Ei ole ollenkaan harvinaista, että ensimmäinen omistusasunto on vähän huonommalla sijainnilla tai huonommassa kunnossa ostettu kämppä, joka sitten kasvaa arvoa remontin tai kaupunginalueen kehittämisen myötä ja sen myydessä saa hieman voittoa, jonka ansiosta pääsee kiinni vähän ”parempaan” asuntoon. Moni voi jatkaa tätä ”upgreidausta” useamman asunnon verran.
Omistusasuntoja on myynnissä todella paljon ja niitä voi katsella esimerkiksi Hemnet-sivustolta. Jos hakukenttään iskee Stockholms kommun, löytää asuntoja nimenomaan ”pääkaupunkiseudulta”, eli ei ihan niin laajalta alueelta kuin Uudenmaan alueeseen verrattavissa oleva Stockholms län tarjoaisi.
Kustannuksia, joita asuntoa ostaessa itse katsoisin asunnon hinnan lisäksi ovat taloyhtiössä asuessa yhtiövastike sekä tieytsti mahdollisen asuntolainan korko.
En ole varma, millaisia yhtiövastikkeita Suomessa maksetaan, mutta Tukholman alueella tyypillisen noin 60 neliöisen asunnon yhtiövastike on noin 260-370 euroa rippuen hieman siitä, kuinka vanha tai uusi asunto on ja missä se sijaitsee. Jos neliöitä tulee lisää ja asunto on uusi, pomppaa yhtiövastike helposti useammalla satasella.
Meidän 50-luvulla rakennetussa talossamme on ollut varsin alhainen yhtiövastike, joka oli meille tärkeä kriteeri asuntoa ostaessa.
Jos ostaa keskustasta superkalliin yksiön (17 neliön yksiöiden tarjouskauppojen hinnat alkavat tavallisesti noin 200 000 eurosta), voi yhtiövastike olla kuitenkin hyvinkin pieni, kun vanhalla talolla ei ole liiemmin velkoja maksettavanaan ja talon kustannukset katetaan alakerran liikkeiden vuokrilla. Tällöin yhtiövastike voi kuukaudessa olla vain 70-90 euroa.
Jos siis on varaa ostaa keskustasta asunto, voivat siinä asumisen kustannukset olla hyvinkin pienet.
Tottakai asuntoa ostaessa täytyy kuitenkin myös huomioida, että ostajalla on oltava vähintään 15% asunnon hinnasta säästettynä, eli 200 000 euron keskustayksiössä omia säästöjä tulisi olla laittaa kiinni vähintään 30 000 euroa, joiden säästämiseen voi useimmilla mennä tovi.
Lue myös: Tarkoittaako halpa ruoka vain tarjoustuotteita?
Ruotsalaiset asuntolainat
Asunnon omistaminen ja varsinkin asuntolaina on sekin jo ihan oma juttunsa, joka hämmentää suomalaisia usein todella paljon ja hämmensi minuakin pitkään.
Ruotsissa keskimääräinen asuntolainan takaisinmaksuaika on kuulemma yli 70 vuotta. Omakotitalon laina maksetaan takaisin keskimäärin 70 vuodessa ja kaupunkiasunnoissa keskimääräinen laina-aika on hurjat 125 vuotta.
Tästä voi jokainen päätellä, että kukaan parikymppisenä asuntolainan ottava ei Ruotsissa tavallisesti maksa oman elinikänsä aikana asuntolainaansa pois.
Tässä artikkelissa kuitenkin sanottiin, että joitakin vuosia sitten olisi laskettu keskimääräisen asuntolainen takaisinmaksuajan olevan Ruotsissa jopa 140 vuotta ja siihen puututtiin joitakin vuosia sitten määräämällä asuntolainen katoksi 105 vuotta, mikä sekin kuulostaa nykyään 20, 30 tai korkeintaan 45 vuoden lainoihin tottuneista suomalaisista ihan hullulta.
Ruotsin mallissa asuntolainaa ei siis ole edes tarkoitus maksaa itse takaisin, vaan velka kuulemma siirtyy asunnosta ja sukupolvesta toiseen. Onpa Ruotsin pankkivalvoja jopa sanonut, ettei velattomana kuoleminen ole järkevää.
Minulle tämä oli aluksi todella hämmentävä konsepti, sillä olen elänyt minusta suomalaisille varsin tyypillisen ajatusmallin kanssa, jossa tavoitteena on, että pari-kolmekymppisenä otettu asuntolaina on viisikymppisenä maksettu. Suomessa asuntolaina maksetaan kuulemma tavallisesti takaisin 15-25 vuodessa.
Olen kertonut, että esimerkiksi omat asumiskustannukseni ovat kuukaudessa 270 euroa (sis. sähkön, netin ja vakuutuksen) ja että maksamme vain taloyhtiön yhtiövastiketta ja vuokran korkoa. Tämä on Ruotsissa todella yleinen käytäntö, eli emme ole millään tavalla poikkeavia, joten täällä kukaan tuskin ihmettelisi sitä.
Joku kysyikin minulta, voisiko asian ajatella ikäänkuin niin, että yhtiövastike ja lainan korko olisivat meidän vuokramme, sillä meillehän ei jää noita juoksevia menoeriä maksaessamme mitään käteen toisin kuin asuntolainaansa lyhentävälle, joka sen lyhennyksen myötä omistaa lopulta asuntonsa.
Tavallaan tämän voisi ajatella näin, mutta ei silti oikeastaan käytännössä, sillä tavoitteenamme on, että meille jää pitkällä tähtäimellä käteen jopa enemmän, kuin vain asuntolainansa maksaneelle.
Lue myös: Tarvitseeko Ruotsiin matkustaessa ottaa mukaan käteistä?
Tämän vuoksi ruotsalaiset eivät maksa asuntolainaansa pois
Muutimme asuntoomme tammikuussa 2015 ja asuntomme laina on otettu sitä ennen, joten lainaa ottaessa ei tarvinnut määritellä mitään suunnitelmaa siitä, kuinka pitkäksi aikaa lainan on ottamassa. Jo tämä kuulostaa suomalaiseen korvaani aivan hullulta.
En ole aivan täysin perillä pari vuotta sitten päivitetyistä lainakäytäntöjen yksityiskohdista, mutta käytännössä ainoat säädökset, jotka asuntolainojen maksuaikaa nykyään koskevat ovat, että ne tulee olla maksettu korkeintaan 105 vuodessa.
Lisäksi jos asuntolainaa on yli puolet asunnon hinnasta, tulee sitä nykyään lyhentää, mutta kun asuntolaina on lyhennetty puoleen vakuutena olevan asunnon arvosta, voi lyhentämisen lopettaa.
Tämä käytäntö tuli voimaan uusissa lainoissa parisen vuotta sitten, mutta oman asuntomme laina on otettu ennen tätä ja sitä ei esimerkiksi edes koskisi tällainen rajoitus, eli lainan summa voisi olla vaikka 70% asunnon arvosta eikä siitä tarvitsisi maksaa muuta kuin lainan korkoa.
Yleisin selitys siihen, miksi ruotsalaiset eivät lyhennä asuntolainaansa on, että lainanlyhennysrahat on paljon kannattavampaa sijoittaa.
Tämä pitää täysin paikkansa, mutta käytännössä varsinkan moni nuori ei tätä tee, vaan nauttii vain siitä, että elää kuin edullisessa vuokra-asunnossa, jossa asuessaan ei tarvitse pelätä, että joku häätäisi sieltä pois. On mukavaa, kun asumiskustannukset ovat pienet ja rahat voi käyttää shoppailuun, ulkona syömiseen ja matkusteluun.
Maksoi sitten lainaansa pois tai ei, voi silti päästä hyötymään siitä, että asunnon arvo saattaa kehittyä. Tukholmassa varsinkin asuntojen hinnat ovat nousseet paljon, joten asunnon arvonnousulla voi parhaassa tapauksessa kattaa kaikki ne kulut (usein jopa enemmänkin) kuin mitä siinä asuessaan on käyttänyt yhtiövastikkeeseen ja lainan (mataliin) korkoihin.
Esimerkiksi naapurimme, joka laittoi ennen meitä myyntiin omaa asuntoamme vastaavan asunnon, sai siitä 100 000 euroa suuremman tarjouksen kuin mitä meidän asuntomme kauppahinta 5,5 vuotta sitten oli. Hän ei ollut kuitenkaan valmis myymään asuntoa vielä sillä hinnalla, sillä uskoi saavansa siitä oikean ostajan löytyessä enemmän.
Käytännössä voisi siis ajatella, että jos saisimme omasta asunnostamme sen 100 000 euroa enemmän kuin millä se on ostettu, kattaisi se noin 13 vuoden yhtiövastikkeet ja lainan korot vielä senkin jälkeen, kun myyntivoitosta on maksettu 30% veroja.
Se olisi varsin hyvä diili, mutta emme silti halua laskea mitään sen potentiaalisen mahdollisuuden varaan, että asunnon arvo kasvaisi merkittävästi. Ruotsissa on puhuttu paljon asuntokuplan puhkeamisesta ja voi olla, että jossakin vaiheessa asuntojen arvot romahtavat.
Omalla kohdallamme ajattelemme, että asuntolainan takaisinmaksun sijaan rahat on tosiaan kannattavampaa sijoittaa, kuten Ruotsissa yleisestikin suorastaan suositellaan.
Jos ajattelisi yksinkertaistetusti, että asuntolainaa olisi vaikkapa 100 000 euroa ja itse lainaosuutta maksaisi joka kuukausi pois 300 euroa, menisi lähes 28 vuotta, että asuntolaina on maksettu ja lopputuloksena olisi, että omistaisi asunnon, jonka arvo on toki mahdollisesti voinut nousta.
(Tuon lisäksi on tietysti täytynyt myös vielä maksaa taloyhtiön yhtiövastiketta ja lainan korkoa, joka on toki voinut lainan vähentyessä kutistua.)
Jos taas olisi joka kuukausi sijoittanut nuo samat 300 euroa indekseihin ja saanut niistä pitkällä aikavälillä pörssin keskivertotuoton (eli noin 7%), olisi säästössä 28 vuodessa noin 311 000 euroa, eli kolme kertaa alkuperäisen asuntolainan kokoinen summa. Tällä rahalla voisi tietysti halutessaan sitten lunastaa itselleen asunnon (jonka arvo on voinut myös nousta) maksamalla pois asuntolainan.
Asuntolainan maksaminen tuo siis turvallisuuden tunnetta, kun voi kokea omistavansa asuntonsa, mutta taloudellisesti Ruotsissa on fiksumpaa olla maksamatta sitä ja sijoittaa rahat hajautetusti ja pitkällä aikajänteellä vaikkapa juuri indekseihin.
Lue myös: Näin helppoa on alkaa sijoittaa vaikka heti
Sijoitusasunto Tukholmassa
Koska varsinkin pienille yksiöille on Tukholman keskustassa kysyntää, haaveilin joskus, että hankkisin ensin yhden ja lopulta useamman sellaisen sijoitusasunnoksi. Niistä saisi hyvän vuokratuoton, joka kattaisi elinkustannukseni.
(Ruotsissa vuokratuottoja voi saada vuodessa verottomasti 4000 euroon asti ja sen yli menevistä osuuksista tulee maksaa 30% veroa.)
Tukholmasta ei kuitenkaan noin vain hankita sijoitusasuntoja, sillä ei ole ollenkaan itsestäänselvää, että omistamaansa asuntoa saa vuokrata.
Jos omistaa asunnon, tulee taloyhtiön hallitukselta saada lupa sen vuokraamiseen eikä sitä välttämättä irtoa. Myynti-ilmoituksissa mainitaankin usein oikein erikseen, mikäli myytävä asunto on sallittua ostaa vuokrattavaksi sijoitusasunnoksi.
Tämä voi kuulostaa hassulta, sillä suurin osa Tukholmassa vuokrattavista asunnoistahan on juuri yksityisten ihmisten vuokraamia. Vuokraavatko he niitä siis luvatta?
Käytännössä tämä yhtälö selittyy sillä, että koska Tukholmasta on niin hankalaa saada vuokra-asuntoa, ostaa moni jo parikymppisenä oman asunnon (tai sitten hyvässä lykyssä perii sen joltakin), jossa asuu usein yksin. Kun sitten tapaa jonkun, jonka kanssa haluaa muuttaa yhteen, saattaa oman asunnon edelleen haluta ainakin toistaiseksi pitää, sillä eihän sitä tiedä, vaikka siihen tulisikin vielä tarve palata.
Moni taloyhtiö sallii siis lupaa pyydettäessä omaan käyttöön ostetun asunnon vuokraamisen ja käsittääkseni taloyhtiöllä pitäisi olla todella painavat perustelut tällaisen kieltämiselle. Jos me esimerkiksi esitämme taloyhtiömme hallitukselle, että aiomme lähteä pariksi vuodeksi ulkomaille asumaan, sallisi taloyhtiö asuntomme vuokraamisen siksi ajaksi tyypillisesti.
Ei siis ole helppoa ostaa sijoitusasuntoa, jossa ei itse aio asua, mutta jos asunnossa asuu itse jonkin aikaa, voi se olla helpompaa saada laittaa vuokralle.
Ihmisen elinikä on kuitenkin rajallinen ja itse haluaisin ostaa nimenomaan pieniä sijoitusyksiöitä keskustasta, mutta emme voi muusikkona työskentelevän mieheni harjoittelun aikaansaaman melun vuoksi muuttaa asumaan yksiöön (omassa kodissamme miehelläni on äänieristetty studioboksi, jossa hän harjoittelee).
Toistaiseksi emme siis ole hankkimassa sijoitusasuntoja, mutta ennen korona-aikaa ajatuksemme oli lähteä asumaan matalien elinkustannusten perässä Aasian maihin ja elää niissä Ruotsissa omistamamme asunnon vuokratuloilla.
***
Toivottavasti tämä postaus avasi nyt hieman sitä, että mistä ihmeestä Tukholman asuntomarkkinoilla on kyse ja kuinka niillä voi asua edullisesti. Sama järjestely ei tietenkään onnistuisi Suomessa, jossa käytännöt lainojen maksun suhteen ovat erilaiset (mutta toisaalta kuka tahansa suomalainen on tervetullut muuttamaan Ruotsiin).
Täällä se, mitä me teemme on kuitenkin tosiaan sääntö eikä mikään poikkeus.
Lue myös: Saa mitä haluat – opas omannäköisen elämän toteuttamiseen
